Les 8 Étapes du Processus d'Achat d’un Bien Immobilier en Espagne

Étape 1 : Recherche et sélection du bien immobilier

La première étape de l’achat immobilier en Espagne consiste à trouver le bien qui correspond à vos besoins et à votre budget. Que vous cherchiez une maison sur la Costa del Sol, un appartement à Madrid ou une villa à Tenerife, cette phase demande du temps et une stratégie claire.

Comment chercher ? Commencez par explorer des portails immobiliers fiables comme Idealista, Fotocasa ou Kyero (voir notre page sur les meilleurs sites). Ces plateformes offrent des filtres pour cibler la région, le type de bien (maison, appartement), et le prix. Vous pouvez aussi contacter des agences immobilières locales, mais méfiez-vous des commissions élevées ou des annonces trompeuses.

Définir vos critères : Posez-vous les bonnes questions : voulez-vous investir pour louer, acheter une résidence secondaire ou préparer votre retraite ? Par exemple, une maison à Alicante (1 500 €/m²) est idéale pour une résidence secondaire, tandis qu’un appartement à Barcelone (3 500 €/m²) convient pour un investissement locatif.

Visites sur place : Si possible, planifiez un voyage en Espagne pour visiter les biens. Prenez des photos, notez l’état général (toiture, humidité), et vérifiez l’environnement (proximité des commodités, bruit). Si vous ne pouvez pas vous déplacer, nos avocats peuvent organiser des visites de contrôle à distance.

Exemple : Sophie, une Française, a trouvé une maison à Valence sur Idealista pour 180 000 €. Après une visite, elle a remarqué des fissures. Nos avocats ont négocié une réduction de 10 000 € avec le vendeur.

Conseil : Consultez notre page sur les meilleures régions où investir pour affiner votre choix.

Étape 2 : Obtention du NIE (Numéro d’Identification Étranger)

Le NIE est un numéro indispensable pour tout achat immobilier en Espagne. Sans lui, vous ne pouvez ni signer de contrat, ni payer de taxes, ni enregistrer votre bien. Cette étape est donc cruciale et doit être anticipée.

Qu’est-ce que le NIE ? C’est un identifiant unique (ex. : X1234567A) attribué aux étrangers par les autorités espagnoles. Il est requis pour les non-résidents comme pour les résidents.

Comment l’obtenir ? Vous avez trois options :

• Depuis la France : Prenez rendez-vous au Consulat d’Espagne (Paris, Lyon, etc.), remplissez le formulaire EX-15, fournissez votre passeport et un justificatif (ex. : compromis de vente). Délai : 2-4 semaines, frais ~10-15 €.
• En Espagne : Réservez une cita previa en ligne (administracionespublicas.gob.es) auprès de la police ou de l’Oficina de Extranjería. Apportez les mêmes documents plus le formulaire 790-012 payé en banque. Délai : 1-5 jours.
• Par procuration : Nos avocats francophones s’en chargent pour vous en 1-2 semaines (forfait 150 €). Vous signez une procuration, et nous faisons le reste.

Exemple : Pierre, un Belge, a obtenu son NIE en 10 jours via notre service pour acheter une villa à Málaga, sans quitter Bruxelles.

Pour en savoir plus : Lisez notre guide complet sur l’obtention du NIE en Espagne.

Étape 3 : Vérifications légales du bien

Avant de vous engager, il est essentiel de vérifier la situation légale du bien. En Espagne, le notaire ne s’occupe pas de ces contrôles, contrairement à la France. Cette étape est donc votre responsabilité, et nos avocats sont là pour vous protéger.

Que vérifier ?

• Propriété au Registro de la Propiedad : Confirmez que le vendeur est bien le propriétaire et qu’il n’y a pas de dettes (hypothèques, saisies).
• Permis de construire : Assurez-vous que le bien est légal, surtout sur la Costa del Sol où des constructions illégales existent.
• Charges de copropriété : Pour un appartement, vérifiez les frais impayés.
• Urbanisme : Confirmez que le terrain est constructible et sans restrictions.

Comment procéder ? Nos avocats demandent une "nota simple" au registre foncier, un document officiel qui détaille l’historique du bien. Nous consultons aussi la mairie pour les permis et dettes fiscales.

Exemple : Un client a failli acheter une maison à Marbella avec une hypothèque cachée de 25 000 €. Nos vérifications ont permis d’annuler la transaction.

Conseil : Découvrez les pièges à éviter lors de l’achat sur notre site.

Étape 4 : Signature du contrat d’arrhes (Contrato de Arras)

Une fois le bien choisi et vérifié, vous signez un contrat d’arrhes pour le réserver. C’est un engagement préalable à l’acte final.

Qu’est-ce que le Contrato de Arras ? Ce contrat stipule que vous versez un acompte (généralement 5-10 % du prix) et fixe une date pour la vente définitive. Il existe trois types :

• Arras confirmatorias : Simple réservation.
• Arras penitenciales : Permet de se désister (acheteur perd l’acompte, vendeur rembourse le double).
• Arras penales : Engagement ferme, avec pénalités en cas de retrait.

Contenu du contrat : Prix, description du bien, délai (souvent 30-60 jours), conditions de désistement. Nos avocats rédigent ou révisent ce document pour protéger vos intérêts.

Exemple : Julien a signé un contrat d’arrhes pour une maison à Alicante (acompte 15 000 €). Nos avocats ont ajouté une clause de remboursement si le vendeur se retirait, ce qui l’a sauvé quand le vendeur a tenté d’annuler.

Étape 5 : Préparation des fonds et financement

Avant la signature finale, vous devez sécuriser les fonds pour payer le bien et les frais annexes.

Options de financement :

• Fonds propres : Transférez l’argent sur un compte bancaire espagnol (NIE requis).
• Prêt hypothécaire : Les banques espagnoles (BBVA, Santander) prêtent jusqu’à 70 % aux non-résidents. Préparez un dossier (revenus, justificatifs).

Coûts totaux : Outre le prix du bien, ajoutez 10-15 % pour les taxes (ITP 6-10 %, TVA 10 % pour les neufs), frais de notaire (500-1 000 €), et enregistrement (400-700 €). Exemple : une maison de 200 000 € à Valence coûte environ 220 000-230 000 € au total.

Rôle de nos avocats : Nous calculons les montants exacts et coordonnons les virements pour respecter les délais.

Exemple : Claire, une Belge, a financé 60 % de sa maison à Tenerife via un prêt espagnol. Nos avocats ont négocié les conditions avec la banque.

Étape 6 : Signature de l’acte de vente chez le notaire

La signature chez le notaire (escritura pública) officialise l’achat immobilier en Espagne. C’est le moment où vous devenez propriétaire.

Déroulement : Le notaire lit l’acte, vérifie les identités et s’assure que le paiement est effectué (chèque bancaire ou virement). Vous signez, puis le vendeur vous remet les clés.

Limites du notaire : Il ne vérifie pas les dettes ou la légalité du bien – c’est pourquoi nos vérifications préalables sont cruciales.

Procuration : Si vous ne pouvez pas être présent, nos avocats signent pour vous avec une procuration.

Exemple : Paul, un Français, a signé chez un notaire à Madrid pour un appartement de 250 000 €. Nos avocats étaient présents pour confirmer la conformité.

Étape 7 : Paiement des taxes et frais annexes

Après la signature, vous devez payer les taxes et frais pour finaliser l’achat.

Taxes principales :

• ITP : 6-10 % pour les biens d’occasion (ex. : 8 % à Málaga).
• TVA : 10 % pour les biens neufs + 1,5 % de droits de timbre.
• Plusvalía : Taxe municipale sur la plus-value du terrain, payée par le vendeur sauf accord contraire.

Frais annexes : Notaire (500-1 000 €), registre (400-700 €).

Rôle de nos avocats : Nous calculons et payons ces taxes pour vous, évitant les erreurs ou retards.

Exemple : Pour une maison de 300 000 € à Barcelone, nos avocats ont géré 30 000 € de taxes (ITP 10 %) en 5 jours.

Pour en savoir plus : Voir avantages fiscaux et coûts.

Étape 8 : Enregistrement du bien au registre foncier

La dernière étape consiste à enregistrer votre bien au Registro de la Propiedad pour en devenir officiellement propriétaire aux yeux de la loi.

Pourquoi enregistrer ? Cela protège vos droits contre d’éventuelles réclamations (créanciers, anciens propriétaires).

Processus : Le notaire envoie l’acte au registre, ou nos avocats s’en chargent directement. Délai : 1-2 semaines. Coût : 400-700 €.

Exemple : Marie a enregistré sa villa à Tenerife en 10 jours avec notre aide, sécurisant son titre de propriété.

Bonus : Nous pouvons aussi domicilier les fournisseurs (eau, électricité) pour une installation sans stress.